Покупка квартиры в новостройке: На что нужно обратить внимание

Фото: Alexander Zamaraev / shutterstock.com

В последнее время все чаще появляются публикации об «обманутых дольщиках» - покупателях, которые вложили значительные средства в строительство квартиры, но так и не получили ее по причине, например, банкротства или недобросовестности застройщика.

Что делать тем, кому этот важный шаг – приобретение собственного жилья – только предстоит? Ведь несмотря на определенные риски, купить квартиру в новостройке намного выгоднее, чем в готовом доме. О том, как максимально обезопасить себя при участии в долевом строительстве, порталу «Русская планета» рассказали эксперты НКО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» («ПОВС застройщиков»).

Оцените репутацию застройщика

Рассматривая тот или иной жилой комплекс, первое, на что необходимо обратить внимание – репутация застройщика. Для того, чтобы понять, можно ли доверять этой организации, посмотрите ее официальный сайт, ознакомьтесь с проектами, уже введенными в эксплуатацию. К примеру, отдать предпочтение лучше той компании, у которой в портфеле уже есть 2 или 3 построенных и заселенных объекта.

Помочь в оценке могут также и сторонние ресурсы: форумы, тематические блоги и прочие сайты, где содержится информация о застройщике или проекте. При этом некоторые источники публикуют не только отзывы реальных жителей, но и отчеты «тайных покупателей», которые оценивают надежность девелопера и рассказывают об отрицательных и положительных сторонах комплекса.

Проверьте документацию

После того, как вы убедились, что застройщик имеет достаточный опыт работы в отрасли, нужно также проверить наличие у него необходимых документов. Так, согласно действующему законодательству девелопер обязан предоставить учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность и пр. любому обратившемуся лицу. Кроме того, на официальном сайте проекта или компании должны быть размещены разрешение на строительство и проектная декларация, где указаны технические характеристики будущего дома. Также стоит посмотреть, кто именно является правообладателем земельного участка. Например, если земля находится у застройщика в аренде, уточните сроки действия договора – они не должны истекать раньше, чем разрешение на строительство.

Способы покупки

В настоящее время существует несколько вариантов купить квартиру: по предварительному договору купли-продажи, договору соинвестирования, ЖСК и пр. Однако самый надежный способ, прописанный в законодательстве – это участие в долевом строительстве. Все заключенные ДДУ подлежат государственной регистрации в Росреестре и защищены ФЗ-214, поэтому в этом случае вы несете минимальные риски, которые при этом застрахованы.

Но даже здесь нужно внимательно прочитать все условия договора. Во-первых, необходимо убедиться, что в документе указана точная сумма, которую вы платите за жилье. Учтите, если часть средств была выплачена не за квартиру (а, например, за какие-то дополнительные услуги от застройщика), получить эти средства при наступлении страхового случая на практике будет невозможно.

Второй значимый момент – наличие точного определения объекта недвижимости, его адреса, площади, а также сроков передачи собственнику. Кроме того, должна быть четко прописана схема взаиморасчета между покупателем и застройщиком в случае, если квартира в итоге будет меньшего или большего метража, чем прописано в договоре.

Также проверьте, какая организация выступает продавцом. Если реализацией жилья занимается посредник, запросите у него все подтверждающие документы.

Закажите кадастровую выписку на земельный участок

Одним из важных пунктов является статус земельного участка, где расположен объект. Для того, чтобы удостовериться в том, что строительству вашего будущего дома ничто не помешает, лучше перестраховаться и заказать кадастровую выписку на этот участок. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра. При этом максимальная стоимость услуги составляет 400 рублей. Получив этот документ, вы можете узнать, не находится ли земля в залоге у банка или под арестом, ведутся ли какие-то судебные разбирательства.

Рекомендуем посмотреть целевое назначение земли. Ведь, к примеру, возведение многоквартирного жилого дома на участке для индивидуального строительства или ведения сельского хозяйства незаконно, а это значит, дом могут и вовсе снести.

Страхование гражданской ответственности застройщика или поручительство банка

Как известно, с 2014 года все застройщики, привлекающие денежные средства граждан для строительства жилых комплексов, обязаны страховать свою ответственность перед покупателями.

На сегодняшний день согласно закону 214-ФЗ существует 3 варианта: с помощью коммерческого страхования, банковского поручительства или вступления в НКО «ПОВС застройщиков». В случае отсутствия у строительной компании такой страховки, все договоры долевого участия не могут быть зарегистрированы, а соответственно, не вступят в силу. Поэтому при покупке квартиры на этапе строительства важно проверить, застраховал ли застройщик свою ответственность. Особое внимание нужно обратить на то, какой именно способ обеспечения защиты средств дольщиков выбрал девелопер. Как показывает практика, наиболее надежными являются крупные страховщики с хорошей репутацией. Так, к примеру, одним из ключевых участников рынка на сегодняшний момент является НКО «ПОВС застройщиков».

Помимо этого советуем уточнить период и стоимость страхования. Лучше, если договор охватывает весь срок строительства, а сумма договора эквивалента той, которую покупатель заплатил за будущее жилье.